Większość klientów jest zatrudniona na zasadzie umowy o pracę (osoby zatrudnione na umowie o dzieło lub na pracach zleconych mają dużo mniejsze szanse uzyskania kredytu) i systematycznie co miesiąc przez 20-40 lat przekazują naliczone raty bankowi. Podejmując podstawowe decyzje, musimy poznać istniejący system spłat i rodzaje rat.
Karencja a wielkość spłat. Wyliczenia dotyczące wysokości rat nieco komplikuje możliwość ubiegania się o karencję czyli odroczenie spłat. Część banków bez problemu zgadza się na zagwarantowanie nam w umowie kredytowej możliwości takiej karencji (np. możliwość spłacania rat tylko przez 11 miesięcy w roku, dzięki czemu przez dwunasty miesiąc odczuwamy dużą ulgę finansową). W trudnej sytuacji możemy też ubiegać się o nieco dłuższą (np. trzymiesięczną) karencję - za pierwszym razem większość banków wyrazi zgodę. Jeśli jednak korzystamy z karencji w spłatach koszt naszego kredytu wzrośnie - za okres, w którym nie spłacamy kredytu są bowiem nadal naliczane odsetki i w rezultacie później zapłacimy więcej. Podane dalej wyliczenia zostały wykonane przy założeniu, że nie będziemy korzystali z karencji w spłacie rat kredytowych.
Naliczanie rat odsetkowych. Banki naliczają oprocentowanie w stosunku do niespłaconego kapitału kredytu. Wcale nie jest tak, że jeśli weźmiemy kredyt w wysokości 300 000 zł, to oprocentowanie będzie przez cały czas liczone w stosunku do tej całej sumy - tak będzie tylko do momentu zapłaty pierwszej raty kapitałowej. Później kapitał kredytu będzie mniejszy, a w rezultacie także i oprocentowanie będzie naliczane w stosunku do mniejszej sumy. Po wielu latach pozostanie nam do spłaty już tylko mała część kapitału, co oznacza, że raty odsetkowe będą niewielkie. W praktyce stosowanie takiego „naturalnego” systemu spłat jest jednak w przypadku większości kredytów hipotecznych niemożliwe -oznaczałoby to, że klient musi przez pierwsze lata ponosić olbrzymie koszty, na jakie go po prostu nie stać: musi spłacać odpowiednie raty kapitałowe i bardzo wysokie raty odsetkowe, naliczone w stosunku do całego lub prawie całego kapitału. Dlatego też banki naliczają należność od klienta według podanych zasad, ale następnie w sztuczny sposób ustalają wysokość rat, zgodnie z przyjętymi systemami spłat. Część spłat przypadających na pierwszy okres jest przesuwana na dalsze terminy, w różnym jednak stopniu. Banki oczywiście nie chcą na tej operacji ponieść żadnej straty, dlatego też kapitalizują2 przesuniętą na później część rat odsetkowych czyli naliczają z tego tytułu dodatkowe oprocentowanie.
Komentarze
0 comment